아파트에 대한 매수심리가 떨어지는 지금 상업용 부동산에 관심 있는 사람들이 늘었습니다.
상업용 부동산 : 수익창출을 목적으로 개발, 투자하는 건물 또는 토지(사무실, 리테일, 물류센터, 호텔, 투자가 용이한 주거용 부동산 등)
2020년대에 불었던 강남의 건물 붐 때문에 요즘은 상업용 부동산 하면 건물을 먼저 떠올립니다.
그래서 오늘은 건물에 대해서만 다루려고 합니다.
그렇다면 건물에 투자할 때는 어떤 유의사항이 있을까?상업용 부동산 성향의 차이.건물에 투자할 때는 수익형 건물과 시세차익 건물이 왜 지역적으로 나뉘어 있는지를 알아야 합니다.
위 기사에서 밝힌 전국 상업용 건물의 평균 가격을 1~15위까지 알려드립니다.
전국 업무용 빌딩, 건물 1동당 평균 가격 순위 지역 1동당 평균 가격 1서울 60억2경기도 14.6억3부산 14.4억4인천 14억5대구 13.8억6대전 13.4억7제주 12.1억8광주 8.4억9경남 7.1억10충남 7.11충북 6 억12강원 5.6 억13전북 5.4 억14경북 5.1 억15전남 4.3 억3사람들이 상업용 부동산은 크게 시세차익 부동산과 수익형 부동산(수익률) 부동산으로 나뉜다고 생각합니다.
시세차익, 상업용 부동산을 원한다면 서울과 경기권을. 수익형 부동산(수익률) 부동산을 원할 때는 지방을 생각한다.
그 이유는 아래 표를 보면 알 수 있어요.전국 오피스 평당 평균 임대료 가격(전용+공용기준) 순위 지역 평당 평균 임대료 가격 1 서울 75,900원 2 경기 41,250원 3 인천 27,720원 4 대구 24,420원 5 부산 23,430원 6 충남 23,100원 7 강원 21,120원 8 경북 19,470원 9 경남 3 천5백386 광주 1백11 제주 1백12 대전 1백23 전남 1백24 전북 1백15 충북 1천5백23(출처: 한국부동산원) 전국의 업무용 빌딩, 건물 1채당 평균 가격을 보면서 서울이 60억이고 충북이 6억으로 10배 차이입니다.
그렇다면 임대료도 그 정도 차이가 나야 합니다.
하지만 사무실 평균 임대료 가격은 서울이 75,900원, 충북이 14,190원으로 약 5.4배 차이가 납니다.
이것이 지방 건물의 수익률이 높은 이유입니다.
더 알기 쉽게 설명해드릴게요.※ 지금부터 드는 예는 위의 표를 활용해서 한 것입니다.
서울 건물가격(수익률 2%일 경우) 서울 연면적 100평 평균 월 임대료 가격 45억5400만원~759만원서울과 충북은 건물 가격이 10배 차이가 나기 때문에 1/10로 나누면 충북의 건물 가격이 됩니다.
충북 건물가격 충북 연면적 100평 평균 월 임대료 가격 수익률 4억5540만원 142만원 3.7%이렇게 되는 이유는 건물 가격은 1/10 비율이지만 임대료는 1/5~6 수준이 되기 때문입니다.
이것이 상업용 부동산을 매입할 때 수익형 부동산은 지방에, 시세차익형 부동산은 서울이나 경기권을 원하는 것입니다.
시세차익형 부동산은 땅값 상승을 통해 얻는 것이기 때문에 땅값 상승이 높은 서울 및 경기권을 원하는 것입니다.
내 상황 파악.지방 건물은 수익률이 높은 대신 시세 차익을 얻기가 매우 어렵습니다.
반대로 서울과 경기권 건물은 시세차익을 얻기는 쉽지만 지방처럼 높은 수익률을 기대하기는 어렵습니다.
그렇기 때문에 제 상황은 어떤지 한 번 확인해 봐야 해요.1. 낮은 건물 가격 대비 임대료가 높은 지방 건물을 사야 할 상황인가.2. 높은 건물 가격 대비 임대료가 낮은 서울 및 경기도권의 건물을 사야 하는 상황인지 가장 같은 경우 서울 및 수도권 건물을 살 수는 있지만 대출금을 상환할 여력이 없는지 곤란한 경우에 선택해야 합니다.
특히 서울의 건물은 2020년~2021년에 건물의 가격이 1.5~2배 이상 올랐지만, 임대료는 크게 오르지 않았습니다.
그래서 대출을 받으면 임대료만으로 해결할 수 없으므로 이 부분에 대해서 자세히 생각하고 봐야 합니다.
2번의 경우는 서울 및 수도권 건물을 구입한 뒤 최저 10년 이상 장기 보유할 수 있는 경우에 해야 합니다.
시세 차익 부동산의 본질은 신축하고 다시 팔지 말고 장기 보유한 때에 오르는 부동산을 의미하기 때문입니다.
그래서 대출 금리도 높은 이 시기에는 더 대출 금액과 임대료 계산 등을 종합적으로 파악하고 다가가야 합니다.
한가지 부탁은 1차, 2회에서도 상업용 부동산을 구입할 때 반드시 지켜야 하는 것이 있다는 것입니다.
그것은 좋은 입지의 건물을 사야 한다는 것입니다.
좋은 입지와는 대로변 건물의 것이 아니라 코너의 건물의 일도 아닙니다.
그래서 상업용 부동산을 임장하기 전에 아래의 입지 8법칙 e-book을 반드시 신청해서 읽어 보세요.● 황 소장의 ‘강남 빌딩 입지 8법칙’ e-Book 다운로드 대한민국 모임의 시작 네이버 카페 cafe. naver.com● 황 소장의 ‘강남 빌딩 입지 8법칙’ e-Book 다운로드 대한민국 모임의 시작 네이버 카페 cafe. naver.com● 황 소장의 ‘강남 빌딩 입지 8법칙’ e-Book 다운로드 대한민국 모임의 시작 네이버 카페 cafe. naver.com