땅을 보는 요령 4단계의 절차 투자나 개발을 하려면 우선 대상지의 땅을 고르게 된다.
토지경매에서는 주어진 토지경매물건을 분석하여야 한다.
토지 중개를 하기 위해서는 중개사는 고객의 토지를 예비 분석한다.
이처럼 토지는 모든 경우에 사전 검토나 느슨한 분석이 필요하다.
이들 모든 경우에 실행하는 토지의 관점 요령에는 다음 4단계의 순서가 있다.
지도 검색과 위치 확인, 지적 서류 검토, 현장 답사(현장), 보이지 않는 함정, 권리, 미래 탐색 후에 그 내용을 간략하게 소개한다.
1. 지도 검색과 위치 확인의 땅을 보는 첫 단계는 위치를 확인하는 것이다.
지번을 받으면 어느 행정구역(시군구)에 있는지 확인하고 구글, 네이버, 다음 등 지도에서 지번 위치를 검색한다.
일반 위치도와 위성 지도 등을 보고 대상지에 이르는 도로와 접근성을 살펴본다.
진입도로도 빼놓을 수 없는 중요한 점검사항이다.
위성사진으로 주변 환경도 보고 근처에 어떤 건축물이 있는지도 알아본다.
2. 지적서류 검토 토지에 관한 서류를 발행하여 검토한다.
토지에 관한 서류는 지적 공부와 토지 등기부가 있다.
지적공부 중 가장 중요한 것은 토지이용규제 확인서다.
무료로 24시간 언제든지 발급이 가능하다.
가장 먼저 이 토지규제 확인서를 떼어내고 지목 면적 규제(용도지역 등)와 개별공시지가를 조사한다.
아래에 붙어 있는 지적도(연속 지적도)를 보고 대체로 토지의 형태와 방향, 주변의 토지 등과 진입도로를 확인한다.
다른 지적공부인 토지대장과 지적도, 그리고 토지등기부는 필요한 경우에 따보면 된다.
토지 소유자나 공유자(공유자 명부), 현 소유자의 토지 취득 연월일이나 취득의 경위, 토지의 담보 설정이나 압류등이 붙어 있는지 어떤지를 알 수 있다.
3. 현장답사 토지의 위치와 대략적인 지적공부를 락인한 후에는 지체없이 현장답사를 떠난다.
토지는 반드시 현장을 방문하여 대상지의 정확한 위치를 확인하고 주변 환경과 가는 길, 오는 길을 잘 살핀다.
오가는 길은 접근성에 있어 매우 중요하다.
승용차로 갈 경우 내비게이션으로 목적지에 바로 도착하지만 현장을 정확히 확인한 후에는 주변을 둘러보고 인근 1km 이내에 송전탑, 축사, 비닐하우스, 혐오시설 등의 존재를 반드시 확인해야 한다.
현장에 이르는 길은 어떤 종류의 도로이고 현황 도로인지 포장 도로인지 도로 폭을 반드시 살펴 대상지에 이르는 진입 도로는 특히 주의 깊게 보아야 할 것이다.
4. 보이지 않는 함정의 권리, 미래의 탐색 현장을 찾은 뒤에도 땅에 관한 검토는 끝난 게 아니다.
지도, 서류, 현장 답사의 기억을 생각하며 대상 토지에 관한 보이지 않는 함정과 권리를 찾아보라.땅의 미래를 가늠해 보아야 할 것이다.
대상 지역의 지역 개발 계획이나 고속도로 철도 개설 계획 등을 점검한다.
숨은 함정은 특히 경매에 나온 땅에 자주 있다.
유치권, 법정지상권, 분묘기지권, 가임차인, 부합물 등은 토지 경매에 나오는 흔한 경매의 함정이다.
일반 물건에 있어서도 예정 도로가 있는 토지의 보상 문제, 공유 산지나 공유 지문 도로 등은 섬세한 조사 과정을 통해서만 알 수 있는 것이다.
대상 토지 지상에 불법 건축물이나 불법 조성 묘지가 있는 경우 임야를 불법 경작해 훼손한 경우 특히 그린벨트 임야 훼손은 엄중한 처벌 대상이다.
(이행강제금, 징역 형사처벌, 벌금 등 부과) 저자가 이순진 가야컨설팅 대표(토지컨설턴트, 행정사)이승진 대표 토지서적-토지개발 인허가 이론 실무사례 https://blog.naver.com/sjlee0242/222977403070이승진 대표 토지서적-토지개발 인허가 이론 실무사례 https://blog.naver.com/sjlee0242/222977403070